Imóveis de saúde: recessão

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Co-produzido com "Hidden Opportunities".

Recentemente, temos discutido o risco de recessão no ano que vem e o posicionamento para uma carteira mais defensiva. Estamos otimistas com os fundos de investimentos imobiliários ("REITs"), pois os imóveis físicos se beneficiam do aumento dos aluguéis e também fornecem estabilidade.

O setor de saúde enfrentou ventos contrários em 2022 para lidar com a inflação. A saúde é um setor que tende a sofrer inflação rapidamente, principalmente pelo aumento dos gastos com mão de obra, mas demora para que os preços subam. Essas questões estão melhorando no segundo semestre e continuarão melhorando em 2023.

Historicamente, a saúde tem resistido à recessão, pois a demanda permanece estável mesmo em tempos difíceis. Ser proprietário de operadoras de saúde é ainda mais resistente à recessão, pois mesmo que um determinado inquilino tenha dificuldades, a demanda pelo serviço e pelo espaço médico permanece e o inquilino pode ser substituído.

RH

Por esses motivos, estamos analisando a Healthcare Realty Trust Incorporated (NYSE:HR) hoje. Alguns leitores podem se lembrar do Healthcare Trust of America (HTA), um REIT que possui prédios de consultórios médicos, ou MOBs. A HR fez uma fusão reversa com a HTA, e uma queda no preço dá à nova empresa um rendimento de 6,6%. Isso o torna um momento ideal para entrar neste setor, obter um bom rendimento, ter potencial para crescimento futuro de dividendos e tornar seu portfólio mais defensivo.

O RH opera principalmente MOBs e instalações de atendimento ambulatorial, uma força significativa por trás de tratamentos e cirurgias convenientes e acessíveis. Após a fusão com a HTA, o RH melhorou as métricas de ocupação, acelerou a realização de sinergias e aumentou seus fluxos de caixa incrementais.

A venda pós-fusão da HR resultou em um REIT subvalorizado com um P/FFO futuro de 11,8x e um alto rendimento de mais de 10 anos. O dividendo é bem coberto com um pagamento relativamente baixo de 77%, e o RH está autofinanciando seu pipeline de desenvolvimento. É hora de obter um rendimento respeitável de 6,6% deste REIT de grau de investimento subvalorizado em um setor resistente à recessão.

RH possui e administra prédios de consultórios médicos com um portfólio de 728 propriedades em 35 estados. Fonte.

RH - novembro de 2022 Apresentação ao Investidor

A imagem acima mostra uma coleção dos principais logotipos de provedores de serviços de saúde nos EUA Notavelmente, o RH mantém relacionamentos com 57 dos 100 principais sistemas de saúde dos EUA, tornando-os um player significativo no setor. 92% das propriedades do RH são edifícios de consultórios médicos ('MOB') e ambulatórios.

Gostaria de explicar um pouco sobre os MOBs, já que eles formam a premissa deste relatório. Os MOBs estão entre os tipos de propriedade de mais alta qualidade no espaço da saúde. Estes foram projetados especificamente para prestadores de cuidados de saúde, como médicos, dentistas e outros clínicos, e geralmente são estruturados com áreas de espera de pacientes, salas de exames e sistemas e materiais de construção especializados. Ao longo dos últimos anos, os MOBs têm sido mais bem protegidos da superconstrução e da inflação salarial quando comparados com residências para idosos com uso intensivo de mão-de-obra, instalações de enfermagem especializadas e hospitais. HR apresenta perspectivas atraentes por ser o maior MOB REIT puro.

RH - novembro de 2022 Apresentação ao Investidor

Mais de 70% das propriedades de RH estão dentro ou adjacentes aos campi hospitalares. Por que isso importa? Normalmente, as propriedades no campus e afiliadas a hospitais carregam um prêmio de aluguel significativo. Isso inflaciona os aluguéis médios dos MOBs que ficam próximos aos hospitais. Fonte.

revista médica

Sabe-se que os fluxos de caixa dos prédios de consultórios médicos permanecem seguros durante os períodos de desaceleração econômica, principalmente quando as instalações são alugadas para sistemas de saúde de qualidade com grau de investimento e médicos que fornecem serviços ambulatoriais altamente demandados. A alta ocupação protege da alta inflação, enquanto a proximidade dos campi dos hospitais ajuda a compensar os altos custos de construção.

Em julho, HR anunciou o fechamento de sua fusão reversa com a Healthcare Trust of America, reunindo duas das maiores operadoras de MOBs nos EUA. A fusão também resultou na inclusão da entidade sobrevivente, HR, no S&P MidCap 400 Index.