É difícil vencer um REIT de torre de celular

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Nunca esquecerei meu primeiro celular – um telefone de bolsa desajeitado que usei em vários canteiros de obras como incorporador imobiliário. Era um brinquedo brilhante novinho em folha para mim e, como fui um dos primeiros a ter um na minha cidade, isso me deu uma vantagem competitiva por um tempo.

Alguns dias atrás, encontrei um artigo sobre um sujeito chamado Martin Cooper, que foi considerado o inventor do telefone celular há mais de 50 anos.

"Mal sabia ele quando fez a primeira ligação em uma rua da cidade de Nova York a partir de um grosso protótipo de telefone cinza que nosso mundo - e nossas informações - viriam a ser encapsulados em uma bainha de vidro elegante onde buscamos, conectamos, gostamos e comprar."

O inventor de 94 anos disse à Associated Press,

"Minha opinião mais negativa é que não temos mais privacidade porque tudo sobre nós agora está registrado em algum lugar e acessível a alguém que tenha um desejo intenso o suficiente para obtê-lo."

Esse primeiro telefone, desenvolvido por Cooper, pesava 2,5 libras e media 11 polegadas. A inspiração para a ideia do telefone celular não foram os comunicadores pessoais de "Jornada nas Estrelas", mas o rádio-relógio de pulso do detetive de histórias em quadrinhos Dick Tracy.

É claro que Cooper mal sabia que também seria responsável por ser o pioneiro do maior fundo de investimento imobiliário, ou REIT, setor imobiliário – REITs de torres de celular – com uma capitalização de mercado combinada de mais de US$ 180 bilhões.

iREIT em Alfa

Uma torre de celular é uma estrutura vertical construída em um terreno, projetada para acomodar vários inquilinos que utilizam muitas tecnologias diferentes, incluindo telefonia, dados móveis, transmissão de televisão, máquina para máquina e rádio.

Os inquilinos da torre de celular alugam espaço vertical na torre e partes do terreno embaixo para seus equipamentos. O REIT da torre de celular normalmente possui ou arrenda sob um contrato de longo prazo. O inquilino normalmente possui e opera o equipamento, incluindo conjuntos de antenas, antenas, cabos coaxiais e estações base. Conforme ilustrado abaixo, existem quatro tipos de torres:

Apresentação ao Investidor da AMT

As estruturas das torres são normalmente de propriedade do REIT e são construídas com capacidade para suportar de 4 a 5 inquilinos. O lote de terreno pertence ou é operado sob um contrato de arrendamento de longo prazo pelo REIT e, muitas vezes, o REIT também possui os geradores para ajudar a facilitar o fornecimento de energia de backup para os inquilinos do local.

Uma vantagem principal de possuir REITs de torre de celular é que as torres geram vários fluxos de receita por causa de vários inquilinos. As taxas de aluguel geralmente são baseadas na localização da propriedade, na metragem quadrada alugada e no peso colocado na torre do equipamento de transmissão.

Apresentação ao Investidor da AMT

Os arrendamentos são contratos de longo prazo que normalmente não são canceláveis ​​e geralmente incluem um prazo inicial de 5 a 10 anos com vários prazos de renovação a critério do locatário. Os arrendamentos têm escalas anuais (nos EUA) que normalmente são fixadas em uma média de aproximadamente 3%. Os aumentos de aluguel nos mercados internacionais geralmente são baseados nas taxas de inflação locais.

Uma outra vantagem de possuir REITs de torre de celular é que eles exigem baixos requisitos de cap ex contínuos. Exemplos de melhorias no cap ex incluem gastos com sistemas de iluminação, reparos de cercas, manutenção do solo, etc. O gasto ex cap por torre é de aproximadamente $ 500 - $ 800 anualmente nos mercados internacionais e ~ $ 1.200 - $ 1.700 nos EUA

Os REITs de torres de celular também têm cap ex de receita gerada que inclui redesenvolvimento (gastos para aumentar a capacidade das torres), compras de arrendamento de terrenos (para comprar terrenos sob os locais) e projetos de capital discricionário (principalmente para a construção de novos locais de comunicação).

iREIT em Alpha

A Crown Castle é um fundo de investimento imobiliário que possui, opera e aluga infraestrutura de comunicação, incluindo torres de celular, telhados, pequenas células e cabos de fibra ótica. Eles estão bem espalhados pelos EUA e têm mais de 40.000 torres de celular, aproximadamente 120.000 small cells e cerca de 85.000 milhas de rota de fibra.